Экспертиза скрытых дефектов в новостройках перед приёмкой

Передача многоквартирного дома от застройщика собственникам сопровождается приёмкой, в том числе технической. На этом этапе выявление скрытых дефектов — ключевая задача. Экспертиза позволяет зафиксировать недостатки, которые не видны при визуальном осмотре, но могут повлиять на безопасность и эксплуатационные характеристики здания. Особенно это актуально в Ростове-на-Дону и области, где сохраняется высокий уровень ввода жилья и существует риск недостаточного качества при интенсивных темпах строительства.

Когда требуется экспертиза новостройки

Формально дом считается введённым в эксплуатацию после подписания соответствующего акта, однако реальное техническое состояние может отличаться от проектного. Строительная экспертиза перед приёмкой позволяет выявить отступления от проектной и нормативной документации, зафиксировать скрытые нарушения технологии, дефекты материалов или монтажа.

Такая экспертиза может проводиться по инициативе дольщиков, управляющей организации, подрядчика или по предписанию контролирующих органов. Она становится особенно актуальной при наличии признаков дефектов, сомнительного качества отделки или отказа застройщика устранять недостатки.

Какие дефекты выявляет экспертиза

Перечень возможных дефектов зависит от конструктивной схемы здания, применённых технологий и добросовестности подрядчика. Ниже перечислены наиболее распространённые типы скрытых недостатков, которые фиксируются при экспертизе:

• некачественная укладка утеплителя и герметика в межпанельных швах;
• трещины в штукатурном и несущем слое стен;
• неверное армирование монолитных участков;
• дефекты в стыках плит перекрытий и несоосность конструкций;
• протечки кровли или гидроизоляции подвала;
• отсутствие проектных закладных и монтажных элементов;
• нарушения при прокладке скрытых инженерных коммуникаций.

Особенности обследования в условиях Ростовской области

В регионе типовая застройка часто представлена монолитно-каркасными или крупнопанельными домами. При этом климатические особенности — высокая влажность весной и перепады температур в зимний период — способствуют ускоренному проявлению дефектов в некачественно выполненных швах, кровле и утеплении. Поэтому экспертиза уделяет особое внимание герметизации фасадов, состоянию стыков, качеству наружной отделки и гидроизоляции подземных конструкций.

Практический пример

В 2024 году в одном из жилых комплексов на северо-западе Ростова-на-Дону инициативная группа собственников заказала строительную экспертизу после приёмки дома. Были выявлены многочисленные отслоения штукатурки, трещины в плитах перекрытий балконов, протечки в зоне примыкания кровли и недопустимые отклонения уровня пола. По результатам заключения застройщик обязался устранить дефекты до передачи второго этапа строительства.

Что должно содержать заключение

Заключение по результатам экспертизы новостройки должно включать перечень выявленных дефектов, фотофиксацию, ссылки на нарушенные нормы, а также рекомендации по устранению. Важно, чтобы оно было составлено в соответствии с требованиями действующих нормативов и могло быть использовано как доказательство при претензионной или судебной работе.

Такой документ позволяет эффективно отстаивать интересы собственников и добиваться устранения дефектов ещё до начала полноценной эксплуатации дома.