Кто несёт ответственность за неучтённые дефекты при продаже здания?

При передаче прав собственности на здание нередко возникает ситуация: покупатель обнаруживает скрытые или явно неучтённые дефекты — трещины, просадки, разрушения конструкций. Возникает вопрос: кто несёт за них ответственность — прежний собственник, продавец, эксперт или новый владелец? Для строительной и юридической практики это критически важная зона ответственности. В Ростовской области, где в обороте часто находятся объекты с высокой степенью износа, тема приобретения «проблемной недвижимости» особенно актуальна.

Юридическая основа ответственности

Согласно статье 459 Гражданского кодекса РФ, продавец несёт ответственность за недостатки, которые существовали до перехода права собственности, даже если они были обнаружены позже. Однако многое зависит от условий договора и возможности покупателя ознакомиться с состоянием объекта.

Ключевые положения:

• продавец обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению;
• существенные дефекты (в том числе скрытые) подлежат устранению за счёт продавца, если не были оговорены отдельно;
• если продавец знал о дефектах и не сообщил о них, он несёт полную ответственность;
• если покупатель отказался от технического осмотра — он принимает риски невыявленных недостатков.

Техническая сторона вопроса

При продаже зданий важно зафиксировать фактическое состояние конструкций на момент сделки. Это возможно при:

• визуальном осмотре с фотофиксацией;
• заказе технического обследования (в форме заключения или дефектной ведомости);
• указании в договоре информации об износе, дефектах, ограничениях;
• подготовке акта приёма-передачи с описанием технического состояния.

В противном случае дефекты, выявленные после сделки, могут быть признаны скрытыми и повлечь претензии.

Какие дефекты считаются скрытыми

Скрытыми признаются дефекты, которые:

• не могли быть обнаружены при обычном осмотре;
• существовали на момент сделки, но проявились позднее (например, в перекрытиях, фундаменте);
• влияют на безопасность, прочность или эксплуатационную пригодность объекта;
• не были отражены в технической документации или акте приёма;
• явно не указаны в договоре купли-продажи как известные покупателю.

Пример из практики

В 2023 году в Ростове-на-Дону предприниматель приобрёл здание склада. Через 4 месяца были выявлены просадки пола и трещины в стенах. Проведённое обследование показало разрушение ленты фундамента и осадку более 8 см, сформировавшуюся задолго до сделки. Поскольку в договоре отсутствовало указание на дефекты, и продавец не предоставил техническое заключение, суд признал его ответственным и обязал компенсировать расходы на усиление фундамента.

Рекомендации для сторон сделки

Для продавца:

• предоставлять покупателю заключение о техническом состоянии или возможность провести осмотр;
• отражать в договоре все известные дефекты, износ, аварийные участки;
• не скрывать информацию о прежних ремонтах, разрушениях или предписаниях.

Для покупателя:

• до сделки заказывать техническое обследование (визуальное или инструментальное);
• включать в договор оговорки об отсутствии дефектов или признании ответственности за них;
• требовать фотофиксацию и дефектную ведомость при передаче здания.

Ответственность за неучтённые дефекты может нести продавец, если не докажет, что покупатель был осведомлён. Техническое заключение перед сделкой защищает обе стороны, снижает риски споров и позволяет обоснованно оценить объект. При работе с недвижимостью старого фонда в Ростовской области такая практика должна стать стандартом.