Экспертиза при капитальном ремонте многоквартирных домов

Проведение капитального ремонта многоквартирных домов требует обязательного технического обоснования. Экспертиза конструкций на этом этапе играет ключевую роль — от её результатов зависит корректность проектных решений, безопасность проводимых работ и долговечность восстановленных элементов. В Ростове-на-Дону и области, где значительная часть жилого фонда — это здания советской и постсоветской застройки, актуальность предварительной экспертизы особенно высока.

Зачем нужна строительная экспертиза перед капремонтом

До начала проектирования капитального ремонта необходимо достоверно определить техническое состояние конструкций и инженерных систем. Это позволяет выявить износ, скрытые дефекты, признаки деформаций и аварийных процессов. Экспертиза формирует объективную картину состояния здания, на которую опирается проектная организация при разработке проектной документации.

В ряде случаев выявляются несоответствия между фактическим состоянием и данными БТИ, что требует корректировки проектных решений. Также экспертиза определяет, какие элементы подлежат замене, а какие можно усилить или восстановить без демонтажа.

Какие работы входят в экспертизу при капремонте

Комплекс экспертных мероприятий подбирается с учётом состояния здания, его возраста и предполагаемого объёма вмешательства. Ниже перечислены основные направления обследования, которые входят в типовую строительную экспертизу перед капитальным ремонтом:

• визуальное и инструментальное обследование несущих конструкций;
• оценка состояния перекрытий, стен, фундаментов и кровли;
• определение прочности и трещиностойкости материалов;
• идентификация коррозионных и деформационных процессов;
• обследование инженерных систем (по согласованию);
• определение остаточного ресурса конструктивных элементов;
• составление технического заключения с рекомендациями.

Особенности для Ростовской области

В регионе характерны перепады температур, глинистые грунты с рисками пучения, а также высокая влажность в осенне-зимний период. Эти условия влияют на работу фундаментов, состояние кровли, склонность фасадов к отсыреванию и развитию трещин. При проведении экспертизы учитываются эти факторы — особенно при обследовании кирпичных и панельных домов 1970–1980-х годов постройки.

Практический пример

В 2023 году в городе Батайск проводилась экспертиза пятиэтажного панельного дома, включённого в программу капремонта. Обследование выявило критическое состояние плит покрытия, частичное разрушение защитного слоя арматуры и прогрессирующие трещины в торцевых стенах. По итогам экспертизы были скорректированы проектные решения: предусмотрена замена плит, усиление стен углепластиковыми лентами и герметизация межпанельных швов с заменой утеплителя.

Требования к заключению

Техническое заключение должно включать обоснованные выводы о пригодности здания к ремонту, перечень обнаруженных дефектов, рекомендации по усилению конструкций, а также обоснование необходимости тех или иных проектных решений. Важно, чтобы выводы были подтверждены результатами обследования, фотографиями, схемами и, при необходимости, расчётами.

Такой подход снижает риски нецелесообразных трат, повышает качество проектирования и обеспечивает безопасность капремонта для жильцов.