На что обращать внимание при визуальном обследовании здания

Визуальное обследование — первый и обязательный этап любой строительной экспертизы. Его задача — выявить видимые дефекты, признаки износа и нарушения, которые требуют инструментальной проверки. Правильное проведение визуального обследования позволяет сэкономить ресурсы, определить приоритетные зоны для дальнейших исследований и сформировать объективное представление о состоянии объекта. Особенно это важно при работе с жилым фондом Ростова-на-Дону и области, где распространены здания с устаревшими конструктивными решениями.

Начинайте с внешнего осмотра

Внешний осмотр фасадов, цоколя, кровли и входных узлов позволяет выявить общие признаки износа и потенциальные зоны повышенной опасности. Обращайте внимание на равномерность осадки, состояние отмостки, наличие трещин в наружных стенах и отклонений от вертикали. Особое внимание — участкам сопряжения конструкций, углам, межпанельным швам и стыкам кирпичной кладки.

Проверяйте состояние несущих элементов

При осмотре внутренних помещений фиксируйте состояние колонн, балок, перекрытий и стен. Ищите трещины, прогибы, следы коррозии, обрушения штукатурки или появление «просадок» полов. В домах с деревянными перекрытиями важно осматривать состояние обвязки и наличие гнили. В панельных домах — зоны опирания плит и межпанельные соединения.

Фиксируйте динамические и повторяющиеся дефекты

Если в разных частях здания наблюдаются однотипные нарушения (например, трещины в оконных проёмах), это может указывать на системную проблему — например, деформацию основания или неравномерную усадку. Такие дефекты необходимо не только зафиксировать, но и отразить в техническом заключении как основание для инструментального обследования или вскрытия узлов.

Типовые дефекты, на которые стоит обратить внимание

Визуальное обследование не заменяет инструментального, но позволяет выявить до 70% значимых признаков износа. Ниже — перечень наиболее важных дефектов, которые подлежат обязательной фиксации:

• продольные и поперечные трещины в стенах и перекрытиях;
• вздутия и отслоения штукатурки, вздутия краски и следы влаги;
• наклоны стен, перекосы дверных и оконных проёмов;
• разрушение или отслоение гидроизоляции и теплоизоляции;
• видимая коррозия металлоконструкций, оголённая арматура;
• просадки или вздутия пола, нарушение сцепления покрытий;
• нарушения швов, несанкционированные проёмы или демонтаж частей конструкций.

Учитывайте сезонные и региональные особенности

В Ростовской области весной и осенью визуальные обследования особенно информативны: талые воды и перепады температур выявляют слабые места в кровле, гидроизоляции и швах. Летом, в условиях высокой температуры, чаще проявляются проблемы с усадкой и деформациями. Учитывайте это при планировании выезда и интерпретации наблюдений.

Фотографируйте и документируйте всё

Каждый выявленный дефект должен быть зафиксирован на фото, с указанием его местоположения, размеров и условий появления. Это не только повысит объективность заключения, но и позволит в будущем отследить динамику развития повреждений. Хорошая фотофиксация также важна при подготовке смет на ремонт и для предъявления претензий.

Грамотно проведённое визуальное обследование — это не формальность, а важнейший этап диагностики состояния здания, который позволяет задать верное направление всей экспертизы.